接道と道路幅員
幅員４ｍ以上の公道(公衆用道路を含む)に２ｍ以上接していなければなりません
敷地は2ｍ以上、幅員4ｍ以上の公道に面していなければ、建築できません。
旗竿地と呼ばれる右の図のような土地の場合、しっかり確認してください。
もし、接道が2ｍを1cmでも切っていると建築確認がおりませんので、その時は隣の敷地を借りたり、色々と面倒な事になります。
公道が４ｍない場合は中心後退をして確保しなければなりません
又、公道の中にも幅員4ｍが確保できていないものもあります。
その場合も消防車や救急車などの緊急自動車がスムーズに入れるようにとの観点から、
中心後退ということをしなければなりません。
道路を挟んで向かい合った両者が互いに4ｍに足りない分を、半分ずつ出し合うということです。
現在の道路の中心から計って、4ｍ÷2＝2ｍのところまでを道路として確保しなければなりません。
もし現在幅員3ｍの道路であれば、道路の中心が1.5ｍですのであと0.5ｍあなたの敷地を道路として供出しなければなりません。
この時点で、道路の幅は3.5ｍになります。
向かい側の土地に関しては、その土地で建築されるときに同じだけ後退しなければなりません。
それで4ｍの道路が確保できるのです。
道路として供出した土地は、名義は所有者のままですが、道路として行政が管理します。
税金の対象からははずれますが、一切の建築物(塀や門扉、カーポートなどを含む)は
建てることができません。(舗装はできますが…)
普通、わかっているので売買の対象にはなりませんが、もし一括で含めて土地代を出してある場合は、
坪単価を計算するときにはその部分は差し引いて計算してください。
なかには中心後退の部分も含めて坪単価を計算して、安く見せかけようとするような
業者もいるかもしれませんので気をつけてください。
場所によっては、都市計画で、6ｍの前面道路を要求される場合があります。
必ず先に、前面道路の幅を確認するようにしてください。
防火地域・準防火地域
防火・準防火地域での建築は割高
防火地域・準防火地域とは都市計画区域内で建物が密集している地域に防災性を高めるために指定された地域で、
この地域に建築をする場合、耐火建築物又は準耐火建築物でなければなりません。
特に防火地域の場合、耐火建築物(RC造、SRC造等)又はこれに準ずる耐火性能を有していなければなりませんので、
木造や鉄骨では非常にコスト高になり不経済です。
基本的に建てられないと思っていたほうがよいでしょう。
準防火地域の場合は随分緩やかで、木造の場合でも延焼のおそれのある部分
(隣地境界より1階は3m2階以上の階は5m以内の範囲)を防火構造にすれば建築可能です。
どのような点かというと、屋根材、軒天、開口部のガラス、ウェザーカバー等が不燃材を使用しなければならない事と、
ダンパー付きの換気口を使用しなければならないということです。
ここで主に問題になるのは、開口部のガラスが網入りガラスでなければならないということで、
通常のペアガラスが使用できないということと、全体的なコストが坪単価で1～2万アップするということです。
又、これとは別に法22条地域という地域がありますが、こちらの制限では開口部のガラスの制限は受けません。
ややこしいですね。
風致地区
風致地区は環境に配慮された地区です。
その他注意すべきものに都市計画法で定める風致地区というのがあります。
これは都市の中で特に自然環境を守るべき地域に指定されているもので、建ぺい率、容積率は最も厳しい値が用いられています。
仮に50坪の土地に容積率50％までと制限を受けた場合延べ床面積25坪の家までしか建てることができません。
又、庭の樹木等の伐採にも制限があります。
その代わり、周辺も全て同じ制限を受けているわけですので、住環境は非常に良い地域です。
大きな公園や歴史的な神社、お寺の周辺などがよく指定を受けています。
もしそういう物件にあたったらよく注意して検討してください。
前面道路の方位と建物の位置
前面道路の方位と建物の位置の関係
前面道路が敷地から見てどの方角にあるかは価格にも影響するように、その土地の利用価値を左右することがあります。
一般的な話でいいますと、右の図を見ていただくと判りやすいと思いますが、東南の角地(I)が一番好まれます。
南側と東側に空地(庭やアプローチ等)を設けて開放したい為です。次に南西の角地(G)です。
これも(I)には劣るものの利用価値が高いことはお分かりになるでしょう。
角地(2面以上が道路に囲まれた土地)は、建ぺい率が一律10％緩和されます。
価格にも影響があるところです。
しかし中にはプライバシーが守りにくいとか、騒音がよく聞こえるなどの理由で敬遠されるかたもおられます。
資産価値としては…
通常(E)のような、旗竿地は資産価値としては少し低く、使いづらいと思われる方が多いのですが、
奥まった土地を逆に好まれるかたも稀におられます。
結局は、好みの問題ということでしょうが…。
仮に他の条件が同じであれば右の図の場合、資産価値としては、東南の角(I)－南西の角(G)－南面道路の(H)
－北東の角(C)と北西の角(A)－東面の(F)と西面の(D)－北面の(B)－旗竿地(E)の順になると思います。
日当たりやプライバシー、実用性などを考慮すると大抵右図のような位置に、建物を建てることになると思いますので、
実際の物件があれば、照らし合わせてみて検討してください。
けっして資産価値が高くなければいけないということをいっているのではなく、
適正な価格の判断材料として見てほしいのです。
狭小地での建物位置と利用方法
狭小地も場合によっては利用価値が高い
狭小地は価格はお手ごろなことが多い割りには間取りが取りにくいので、敬遠されがちです。
でもどうしてもそこに建てなければならないとなれば、最良の方法を考えなければなりません。
ところが以外に完成した建物を見ると、面白い素敵な建物になっていることが多いのです。
設計という仕事は、条件が厳しければ厳しいほど、面白いアイデアが出てくるもので、
普通の条件の設計より力が入るもののようです。
さて、右の図のように、狭い間口の土地は、駐車場をとるという条件であればほとんどこのような配置になると思います。
2階を広くとって、1階をピロティ形式の駐車場にするのです。
こうすれば、狭いながらも庭がとれて、ちゃんと一戸建ての雰囲気がでるものです。
特に北側道路の場合が有効利用しやすいですね。
普通の土地であれば、逆に北側道路は敬遠されるのですが狭小地に限ってはこれがお勧めです。
なぜなら貴重な南側の開口が一番無駄なくとれるからです。
普通、一番好まれる南面道路の土地は貴重な南側の開口が玄関で潰れてしまうので、
1階にはほとんど居室がとれなくなってしまいます。
北玄関はどうしても嫌だと言われるかたもおられますが･･･。
東面、西面道路の敷地の場合は道路側からの日差し(朝日か夕陽)しか望めないと思っていたほうがよいでしょう。
結論から言うと、狭小地の場合は設計次第ということになります。
狭小地の購入を検討する場合はできれば、簡単な間取りを書いてもらってから決めたほうがよいのではと思います。
ハウスメーカーや工務店に頼めば、喜んで書いてくれると思います。
