住宅新築の法規・制限
KANTAROおうち研究室

敷地／法規・制限

100％条件に合う土地に巡り合うのは難しい！

土地から購入して新築する場合さらに大変です。
建て替えや、すでに所有している土地に建てる場合は、
選ぶ必要がありませんのでその土地に合ったベストな方法を考えればよいわけです。

しかし、土地から選ぶとなるとそうはいきません。
土地の条件は一つ一つ違います。簡単に比較ができないので悩むのです。
それに100％気に入った物件にはまずめぐり合えないと思っていたほうがよいでしょう。

土地を選ぶときの考え方は主な条件を満たすことは勿論ですが、条件と合わない部分の妥協が
どれだけできるかということだと思います。
それは、形状の問題や道路からの高さ、日当たり、利便性、地盤の強度、広さ、騒音やご近所の問題等々。
もし仮に全てが良くても、価格が予算をはるかに超えていては話になりません。

そんな中で、これだけはしっかりチェックされたほうが良い(主に技術的な事です)又は、
知っておかれたほうが的確な判断ができると思われることを、項目を挙げて説明します。

用途地域

建築に関係する主な法律は、建築基準法、都市計画法、消防法などがあります。
不動産業者は土地の仲介の際これらの法律における制限の内容を説明をしなければなりません。
まず免許を持った不動産業者なら物件を紹介するときに説明してくれますが、
買主はほとんどの方は初めての経験です。
その場でいきなり説明されても、半分程しかきちんと理解できないのが実情でしょう。

そこでいくつかの基本的な知識だけでも身に付けておけばかなりの内容が理解できるようになります。
まず、都市計画区域と都市計画区域外(準都市計画区域を含む)というのがあります。
これ自体は直接建築の制限はありませんが、この都市計画区域の中に
市街化区域と市街化調整区域というのがあります。
一般に建築可能なのは市街化区域です。
都市計画区域外無指定地域は、建築可能ですが、農業振興地域(農振地域)は
農業従事者の分家以外は新たに建築できません。

市街化調整区域ではに開発を許可されたものと既存宅地(すでに家が建っている土地)
にしか建築をすることができません。
今時家の建たない調整区域を売る不動産業者はいないと思いますが、
基本の基本ですので覚えていてください。

用途地域によって制限が大きく変わる場合があります。

さて市街化区域にはその地域によって用途地域が定めてあります。
これは字のとおり土地の用途を指定したもので、
なかでも工業専用地域には住宅を建てることはできません。
その他の地域は大丈夫です。

又、用途地域によって建ぺい率と容積率、最高高さの制限が違います。
行政区によって指定された数値は違いますが、住居地域は低く、商業地域は高く指定してあります。

建ぺい率

簡単に言いますと建物の敷地に対する建物の占める割合です。
空から真下に建物を見たときの面積(厳密には壁芯か柱芯)を建築面積といいます。
全ての階を通して一番出っ張った部分で計算した面積(専門的にはもう少し複雑なんですが…)ということです。
これを敷地面積で割った値が建ぺい率です。建築面積が100㎡で敷地が200㎡なら100÷200＝0.5で、建ぺい率50％となります。
普通の住宅の場合は1階だけの面積と同じようなものですね。

容積率

建物全ての階の床面積の合計を延べ床面積といいます。
通常この延べ床面積を建坪と言っています。これを敷地面積で割った値が容積率です。
延べ床面積が150㎡で敷地面積が200㎡ならば150÷200＝0.75で、容積率75％となります。
主に容積率は土地の利用価値の問題が絡むので、価格にも影響を及ぼすことが多いようです。

高さ制限

高さ制限とは建物の最高高さ(通常は屋根の一番高いところ)を制限するもので、
第一種低層住居専用と第二種低層住居専用だけ10m(稀に12mの場合もあります)の制限がかけてあります。
この高さは、平らな陸屋根ですとなんとか3階まで建てられますが、
通常の切妻や寄棟の屋根の場合は2階までしか建てられない高さです。
他に高さの制限は道路斜線制限、北側斜線制限、隣地斜線制限などがあります。