住宅の税金
KANTAROおうち研究室

住宅の税金

住宅を新築すると、様々な税金の知識が必要になってきます。負担が増える税金もあれば、
所得税控除など負担を軽減されるものもあり、住宅そのものの金額が大きいだけに、
その税金の額もばかにならない金額になります。

基本的に税金は、負担の増えるものは自動的に、逆に負担が軽減されるものは、こちらから
申告しなければならないと考えてください。

知らない税金がいきなり請求がきて驚かないように、また、控除される税金の手続きをきちんとできるように、
少し知識を付けておかれると間違いがないと思います。

負担が増える税金

負担が増える税金には次のようなものがあります。
全て、自動的に請求、或いはその場で徴収されます。



■不動産取得税

不動産取得税は地方税なので、市区町村によって多少違いますが、
国により上限が定めてありますので、そう大きくは変わりません。
東京都の場合を例にとって挙げてみます。

●住宅建設の為の土地の不動産取得税

通常の場合土地の購入をすると、ぞの課税標準額の3/100の不動産取得税を納めなければなりませんが、
自ら使用する住宅建設のための土地である場合、課税標準額の1/2の3/100(課税標準額の1.5/100)に、
軽減されます。
土地取得が先行して行われた場合、土地の取得から3年以内に住宅を建設すれば、一旦支払った税金に対しても、
適用されて、新築の建物の評価課税の際に差し引き清算されます。

●建物の不動産取得税

新築建物の、課税標準額の3/100を不動産取得税として納めなければなりません。
但し、自ら使用する住宅で延べ床面積50～240㎡のものに限って、
課税標準額から最大1200万円を控除することができます。
また、長期優良住宅の認定を受けた場合は、1300万円控除することができます。


【固定資産評価額と課税標準額】

※課税標準額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された
　 固定資産評価額をもとに算出された額で、実際の購入金額や建設費とは異なります。
※土地の場合、時価の約8割が公示価格でその又約7割程度が固定資産評価額だと言われています。
※固定資産評価額は、3年ごとの見直しで急激な変動をする場合があるので、納税者の負担が
　 急激に増加するのを避ける為に課税標準額を用いて(3年間で)調整します。

■固定資産税

固定資産税も取得税同様に地方税なので、市区町村によって変わります。
東京都の例をあげてみます。

●土地に対する固定資産税

新築をして3年間(長期優良住宅は5年間)は固定資産税の減免措置を受けることができます。
住宅を新築した土地の面積が、200㎡までの部分は1/6、200㎡を超える部分は1/3を
土地の課税標準額に掛けたものに対して、1.4％の固定資産税がかかります。
(通常は課税標準額×1.4％の固定資産税がかかります。)

●建物に対する固定資産税

延べ床面積50～280㎡までの住宅を新築した場合、120㎡までの部分に限って、固定資産税の
減免措置を通常3年間(長期優良住宅は5年間)受けることができます。
床面積120㎡までは課税標準額の1/2に1.4％を掛けたもの、120㎡を超える部分は課税標準額に1.4％
掛けたものを固定資産税として納めなければなりません。
納期は年4回に分けて都市計画税と共に支払います。

■都市計画税

●住宅用地に対する都市計画税

住宅用地に対する都市計画税が減免されます。
住宅一戸当りの土地面積200㎡までの部分は1/3、200㎡を超える部分は2/3を、
課税標準額に掛けたものの0.3％が住宅用地の都市計画税となります。
新築の優遇措置はありませんが、自ら使用する住宅用地ならばずっと軽減されます。

●住宅の建物に対する都市計画税

建物の延べ床面積に課税標準額を掛けたものの、0.3％が都市計画税となります。
新築の優遇措置はありません。

■登録免許税

土地の所有権移転登記、新築した建物の所有権保存登記の際、必要な税金です。
普通は司法書士が、手数料と一括して請求してきます。
登記申請書に貼る印紙代です。
住宅新築の際は通常よりかなり優遇されますが、
長期優良住宅の認定を受けた場合、さらに優遇されます。

【登録免許税】
税の名称一般住宅長期優良住宅
登録免許税所有権保存登記標準課税額の0.15%所有権保存登記標準課税額の0.1%
所有権移転登記標準課税額の0.3%所有権移転登記標準課税額の0.1%
抵当権設定登記標準課税額の0.1%抵当権設定登記標準課税額の0.1%

■印紙税

土地を購入する場合、売買契約書に貼る印紙代です。
印紙を貼っていなくても契約は有効ですが、税法上、問題になります。
所得税控除の確定申告をする際、印紙を貼っていないと、指摘を受けますので、
必ず、契約時に貼って、売主と仲介業者の割り印をもらっておきましょう。
契約書の印紙は売主、買主、双方ともに必要です。

【不動産売買契約書の印紙税額（1通又は1冊につき）】
記載された売買契約金額印紙税額
3万円未満非課税
100万円以下200円
100万円超200万円以下400円
200万円超300万円以下600円
300万円超500万円以下1千円
500万円超1千万円以下2千円
1千万円超2千万円以下4千円
2千万円超3千万円以下6千円
3千万円超5千万円以下1万円
5千万円超1億円以下2万円
1億円超2億円以下4万円
2億円超3億円以下6万円
3億円超5億円以下10万円
5億円超10億円以下15万円
10億円超20万円
契約金額の記載のないもの200円
　　　　
【建築請負契約書の印紙税額（1通又は1冊につき）】
請負金額 税額
1万円未満非課税
1万円以上100万円以下200円
100万円を超え>200万円以下400円
200万円を超え300万円以下1,000円
300万円を超え500万円以下2,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円
5,000万円を超え1億円以下6万円
1億円を超え5億円以下10万円

※請負契約の1,000～5,000万円までは23年6月30日まで15,000円の軽減措置がとら
れていましたが延長される可能性もありますので、契約時に確認をお願いします。

■証紙代

確認申請、中間検査、竣工検査の申請に必要な費用です。
設計料に含めてある場合も多いですが、別に請求される場合もありますので、
設計料の話をするときに確認しておいてください。
検査機関によって、金額は違いますが、費用の例を記載しておきます。

【確認申請証紙代の例(円)】
建物の規模確認申請中間検査竣工検査
100㎡以下13,00016,00016,000
100～200㎡20,00022,00022,000
200～500㎡28,00028,00028,000
※検査機関によって多少異なります。
※構造計算適合判定費用は別です。

優遇される税金

住宅ローン減税は、住宅を建てた方には嬉しい優遇措置でしょう。
所得税の納税額によっては、かなり高額な還付があります。
当初必要な取得税や、毎年の固定資産税等を上回るほどの金額になることも多いようです。
しかし、控除を受ける為には、翌年に確定申告をしなければなりません。
怠ると大変な損害になりますので、きちんと手続きをしてください。

■住宅ローン減税(所得税控除)

平成21年度税制改正においては、過去最大規模の住宅ローン減税が実施されました。
長期優良住宅については、所得税の最大控除額は600万円です。

【一般住宅の場合】
居住年控除期間住宅借入金等の
年末残高の限度額		 控除率最大控除額
平成23年10年間4,000万円1.00%400万円
平成24年3,000万円300万円
平成25年2,000万円200万円

【長期優良住宅の場合】
居住年控除期間住宅借入金等の
年末残高の限度額		 控除率最大控除額
平成23年10年間5,000万円1.20%600万円
平成24年4,000万円1.00%400万円
平成25年3,000万円300万円

※控除額が所得税額を超える場合は、一定額を、個人住民税から控除することができます。（当該年分の所得税の課税総所得金額等に5%を乗じて得た額（最高9.75 万円）を限度）
●確定申告の方法

【控除を受けるための条件】

  • その年の合計所得が3,000万円以下であること
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  • 家屋の新築(購入)から6ヶ月以内に入居すること
  • 入居した年と前2年間に特別控除、課税所得の特例をうけていないこと
  • 住宅の床面積が登記事項証明書上の面積で50平方メートル以上あること、その2分の1以上が居住用であること
  • 生計を一にする親族等、配偶者から購入したものではないこと

【確定申告に必要な書類】

  • 住民票の写し(新住所になっているもの)
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(年末に金融機関から送られてきます)
  • 源泉徴収票又は、所得証明
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書(解らなくても窓口で書いてくれます)
  • 不動産売買契約書（土地の購入金額を証明するもので印紙を貼ったもの)：最悪印紙に相手の割り印がなくてもOKです
  • 建築請負契約書(建築代金が証明できるもので印紙を貼ったもの)：最悪印紙に相手の割り印がなくてもOKです
  • 登記事項証明書(登記簿謄本の写し)：法務局で3ヶ月以内の土地と建物の謄本をとります。
  • 確認申請書(引渡しのときに業者から受け取る建築許可の図面)

※以上のものを揃えて窓口に行けば親切に教えてくれますので、わざわざ税理士等に依頼する必要はありません。(簡単です)
※年末の時点で登記及び住所移転が終わっていれば、翌年の3月15日までに確定申告をしてください。

■所得税の特別控除(長期優良住宅)

長期優良住宅の認定を受けたかたで、住宅ローン減税を受けなかった方を対象として、
標準的な性能強化費用相当額（上限1000万円）の10%相当額を、その年の所得税額から控除されます。
控除額がその年の所得税額を超える場合は、翌年分の所得税額から控除することができます。

■その他の優遇措置

固定資産税、不動産取得税、登録免許税については、優遇措置ではありますが、
住宅を新築した為に発生した税金と考え、負担が増えるほうに記載しました。

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