資金計画
総予算をきちんと把握しましょう
住宅を建築する際最初なクリアしなければならないのはこの資金計画です。
資金調達の目処が立たなければそれこそ絵に描いた餅になってしまいます。
前項の家族会議のところである程度の計算の仕方だけは書きましたので
ここでは主に借り入れのことについて具体的に説明します。
ご存知だとは思いますが、住宅ローンとは新しく建てる家と土地を
担保に融資を受けるローンです。
ですので普通の場合完成して担保設定ができるようになるまで融資は実行されません。
通常中間資金を出してくれるのはつなぎ資金という別のローンです。
前項にも書いていますように、資金計画を立てる時は新築に関わる全ての費用を合計して
総予算をもとに計算していかなければなりません。
自己資金に余裕があれば問題ありませんが特に若い方などは借り入れを主体として資金計画を
立てられることが多いので、総予算をきちんと把握しておくことが大切です。
大手のハウスメーカー等は営業マンがきちんと説明してくれると思いますが、
小さな地場の工務店や大工さんが請け負う場合そういうことを詳しく知らないなんてこともよく耳にします。
小さな工務店や大工さんは良くないということではありませんが、
後々ご自分が困らないようにしておかなければならないということです。
大まかな総予算を把握してください
資金計画といいましても家族で話し合う範囲では詳しいことは解らないと思います。
この段階では あくまで概要として捉えておきます。
大変大雑把な数字ではありますが設計料、建築工事費、外構工事、その他諸経費の目安となる表を用意しました。
又家族構成による標準的な建築坪数も書いておきますので総予算の参考にしてみてください。
大まかな総予算が出たら次に資金の概要を考えていきます。
全て手持ちの現金で建てるということであればそう計算することもありませんが、住宅ローンを組んで
建てられる方が多いと思いますので、このサイトではその場合のことに重点を置いて説明していきます。
まず現在、或いは近い将来の家族構成から考えていきます。
その上で必要坪数を割り出して計算してゆきましょう。
モジュールによってはかなり必要坪数も変わってきますが、モジュールが小さくなればなるほど坪単価は逆に上昇します。
そこのところはまたハウスメーカーのコーナーで詳しく説明しますので、そういうことがあるということだけ覚えていてください。
必要坪数がわかったら、希望する構造の坪単価をかけて 建築費を割り出してください。
建築費が出れば右下の諸費用はほとんど埋まることと思いますので、予算の安いほう～高いほうまで足してみてください。
解体費用や土地代は必要なものだけ合計してください。その合計が総予算ということになります。
あくまで概算ですのでかなり高めに設定してありますが、今の段階ではそのほうがあとあと問題が出ないと思います。
次に資金の調達方法を考えます
総予算が出たら 次は資金計画です。
まず用意できる現金を把握して足らない分を住宅支援機構(旧住宅金融公庫)や銀行からの借り入れと考えますが、
どうしても自己資金の現金で支払わなければならないものがいくつかあります。
それは建築費や土地代の1割程度の契約金、不動産仲介手数料や設計料の半金、家具 引越し
予備費等の直接工事とは別の費用、税金等です。
そういった費用を現金で支払いができ、多少余裕があれば 自己資金比率にそう問題がないと思います。
金融機関によって基準が違いますが総予算のおおむね2割程度確保できれば良いと思います。
詳しくは次の資金計画のコーナーで説明いたしますのでここでは大雑把にで結構ですので、
総予算、自己資金、必要借入金の額を話し合って把握しておいてください。
又、借り入れの限度額は金融機関によって合算の仕方が違いますが本人と配偶者及び、同居の親族
(一親等で保証人になる場合)の所得の合計で決まりますのでそこのところもよく話し合い把握しておいてください。
勿論、本人の所得のみで充分足りる場合も多いです。
| 項 目 | 内 容 | 金 額(円) |
|---|---|---|
| 設 計 料 | 建築費の3％程 | 60～100万 |
| 地盤調査費 | ｽｳｪｰﾃﾞﾝ式ｻｳﾝﾃﾞｨﾝｸﾞ試験の場合 | 3～5万 |
| 外構工事費 | ﾌｪﾝｽ ﾎﾟｰﾁ ｶｰﾎﾟｰﾄ 門扉 造園等 | 150～250万 |
| 諸 費 用 | 確認申請 火災保険 地震保険 水道加入金 登記費用 不動産取得税等 | 100～150万 |
| 照明器具 | 床面積の坪数×1万 | 30～40万 |
| カーテン等 | 床面積の坪数×1.5万 | 45～60万 |
| 家 具 | 新築すると揃えたくなるものです。 | 100万 |
| 引越費用 | 距離にもよりますが・・ | 15～20万 |
| 雑 費 | 予備費 | 50～100万 |
| 合 計 | 500万～800万 | |
| 建 築 費 | 純粋な建築費 | ― |
| 地盤改良費 | 地盤の強度により | ― |
| 土 地 代 | 土地から購入の場合 | ― |
| 解体処理 | 木造の古家がある場合 | 坪数×2.5～3.5万 |
| 仮住い費用 | 必要に応じて・・ | 家賃×月数 |
| 総 予 算 | 上記全ての合計が総予算です | |
| ※35～40坪程度の家を参考に書いてみました。 概算ですので多少大きめに書いていますが、 工事費以外にも意外と費用がかかるものです。 | ||
ローンの種類
住宅ローンの種類には大きく分けて
・長期固定金利型
・固定金利期間選択型
・変動金利型
があります。下の表でそれぞれの特徴をかいておきましたので、見てください。
| 種 類 | 金融機関 | 特 徴 |
|---|---|---|
| 長期固定金利型 | 住宅金融支援機構 (旧)住宅金融公庫 |
最長35年と長期にわたり固定された金利で返済していく為最終返済金額が変わらないので予定が立ちやすい低金利時代には変動金利型に比べて金利が高く設定されているが高金利時代になると利息が固定なので比較して安くなる。 |
| 固定金利期間選択型 | 銀行 信販系 | 5年間、10年間と期間を設定してその間は固定金利で支払い期間が満了した時その後の5年または10年をその時の金利で固定するか変動にするか選ぶことができる。現在の金利は固定よりは低く変動よりは高い。 |
| 変動金利型 | 銀行 信販系 | 半年ごとに金利を見直す契約で現在は極端に低い金利であるが 一年で上昇できる金利の上限は決められているものの長い期間にじょじょにあがっていけば大変なことになる。長期の住宅ローンとしてはあまりお勧めできない。 |
又、固定金利の返済方法で
・元利均等返済
・元金均等返済
というのがあります。
一文字違うだけで毎月の返済額が大きく違いますので注意してください。
最初のうちは何万円も返済額がちがいますよ。
返済期間を通して毎月一定額を支払う方式で最初のうちは金利を支払う比率が高いのでなかなか元金が減らない、 しかし最後まで返済額が変わらないので予定が立ちやすく若い人やサラリーマンはこちらの返済方法が好ましいと思います。
ほとんどの方がこちらの返済方法を選ばれるようです。
■元金均等返済
元金の返済額を一定にして+金利を支払っていく方式で、自営業や高齢者に向いている支払い方法です。
毎月の返済額は一定ではなく最初は高く次第に低くなっていきます。
一般に長期で考えると収入の安定しない自営業の方や現在の所得のほうが将来を上回るであろう高齢者の方 が早いうちに多く返済しておこうというときに都合のいい方法だと思います。
ちなみに返済総額は元金均等の方が低くなります。